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中房网讯（曲涛/文）中国房地产行业，似乎走到了一个十字路口。

随着“三道红线”、投销比管控等政策的相继出台，房地产企业短期偿债压力加大、投资和扩张动能相应降低。特别是进入7月份以来，项目去化表现不佳，企业销售承压，市场整体进入降温周期。雪上加霜的是，个别企业的违约“暴雷”事件，更是动摇到了各方面的信心。

信用风险加速暴露，行业进入降温周期

根据中房网不完全统计，2021年以来，债务违约的房企名单多达10余家企业。而这份名单中，不乏曾经的头部企业。进入四季度，部分房企美元债构成实质性违约，更是将本轮美元债信用危机推向高潮。

受此影响，多家主流房企债券价格连日暴跌，创上市以来新低，中资地产美元债券更是创下至少8年的最大跌幅。叠加效应下，行业融资也受到违约事件影响，更多房企的发债之路步履维艰。

部分头部房企的债务违约，使得行业信用风险加速暴露。而此前出现偿债风险的房企，大多逃不过被下调评级。

据相关机构统计，截至9月30日，穆迪、惠誉和标普三大国际评级机构共下调了91次中国房企评级。如果加上10月初至今的数据，今年房企被评级机构下调评级次数已超百次，创下历年之最。

从官方近期公布的数据来看，行业惨淡可见一斑。

根据国家统计局近日发布的数据显示，9月份虽为传统销售旺季，但今年的“金九”业绩低于近年同期水平。同时，1-9月份全国房地产开发投资112568亿元，同比增长8.8%，增速已跌至个位数水平。企业拿地动力和项目开工进度，也都明显受到信贷融资环境影响。

房价数据也同样出现降温的趋势。易居研究院根据国家统计局数据测算，9月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.1%，二手住宅销售价格指数环比涨幅为-0.2%。值得注意的是，全国70个城市新建商品住宅价格指数自2015年5月份以来环比首次下跌。二手住宅销售价格指数在连续16个月上涨的基础上，8月份二手房价格涨幅首次为0，9月份则出现明确下跌。

一方面是信用风险导致融资之门基本关闭，一方面是银行在各道红线下的从严偏紧操作，一方面是市场预期悲观下的惨淡销售，再叠加各种调控政策的综合影响、债务到期的暴雷风险，让行业迅速进入降温周期，并在某种程度上陷入了恶性循环，看跌四季度房地产，甚至悲观明年房地产市场的声音占据了主流。

如何才能稳预期，重建市场信心？

高层密集发声，维稳意图明显

作为国民经济的重要组成部分，房地产行业与居民的生活息息相关。在目前的市场环境下，针对近期房地产行业出现的问题，中央层面的表态备受关注。

10月15日，在央行举行的第三季度金融统计数据新闻发布会上，央行金融市场司司长邹澜在谈及恒大集团的问题时称，这在房地产行业是个别现象。经过近几年的房地产宏观调控，尤其是房地产长效机制建立后，国内房地产市场地价、房价、预期保持平稳，大多数房地产企业经营稳健，财务指标良好，房地产行业总体是健康的。人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

10月18日，国新办就2021年前三季度国民经济运行情况举行发布会，国家统计局新闻发言人付凌晖在会上表示，今年以来，通过完善房地产市场的长效机制，抑制不合理需求，推动刚性需求平稳释放，限制部分房地产企业依靠举债盲目扩张，房地产市场总体上趋于平稳，房地产投资、销售和房价逐步趋于稳定。下一阶段，随着多主体供应、多渠道保障，购租并举住房制度不断完善，市场主体趋于理性，房地产市场有望保持平稳发展。

10月20日，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜在“2021金融街论坛年会”上，也分别对房地产发声。

刘鹤提出，金融系统要统筹做好金融风险防控等工作。要坚持市场化、法治化原则，坚持底线思维，实现防风险和稳发展的动态平衡。要推动中小金融机构改革化险，处置好少数大型企业违约风险。目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

潘功胜指出，近期我国的房地产市场及相关的金融市场出现一点波动，这是市场主体在个别企业违约事件出现之后的应激反应。在金融管理部门的预期引导下，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。十九大以来，按照中央确定的方针政策，实施对房地产市场的宏观调控，建立长效管理机制，房地产市场金融化、泡沫化的势头得到遏制，房地产市场地价、房价、预期保持平稳，房地产行业总体健康发展。下一步，金融部门将积极配合住房城乡建设部和地方政府坚定的维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

同日，央行网站也发布了央行行长易纲在2021年G30国际银行业研讨会的发言及问答。针对恒大问题，易纲表示，近期恒大的情况引发了较多关注。总体而言，恒大风险是个案风险。应对措施方面，一是要避免恒大的风险传染至其他房地产企业。二是要避免风险传导至金融部门。总体上恒大事件对金融行业的外溢性可控。

在谈及应对恒大事件的原则时，易纲称严格按照法律规定的受偿顺序，充分尊重并保护债权人和产权人的合法权益。在此过程中，尤其是要保护好已购房消费者的合法权益。将坚持法治化的原则，确保所有债权人和利益相关方的正当合法权益得到公平对待。总体而言，有信心能把风险控制在一定范围，避免发生系统性风险。

不难看出，监管层的接连表态，也是在给房地产行业“减压”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网表示，“正如高层的表述，房地产当前风险是可控的，也即市场的压力其实总体可以控制，市场不必过虑。”

他认为，随着高层的密集发声，以及房地产金融市场纠偏工作的开展，效果正在积极释放，四季度房贷金融市场有逐渐趋好和改善的机会，各类顾虑和担忧可以据此减少。至少就目前市场看，有两点可以明确。第一、合理的信贷支持是需要进行下去的，这是房企等可以积极把握的利好点。第二、违法违规的领域，依然要严管，尤其是要防范个别房企经营风险蔓延到同行和金融企业。所以当前的基调还是很清晰，针对部分过去略紧的地方做放松，而其他政策的思路总体上将继续坚持下去。

国家发改委：不能以县城建设为名炒作房地产

今日，在国新办新闻发布会上，银保监会主席郭树清再次敲打了房地产。

房地产领域的核心问题还是泡沫比较大 ，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛， 很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机 ，这是很危险的。

持有那么多房产，将来这个市场要是下来的话，个人财产就会有很大的损失，贷款还不上，银行也收不回贷款、本金和利息，经济生活就会有很大混乱。

所以，必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳 健康 发展。

这已经是郭树清第四次敲打房地产了。

2019年6月在陆家嘴论坛上，郭树清突然对准了房地产， 称 一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用率进一步降低。

同时他还称完全靠投资和投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实走错了方向。

2020年8月和11月，郭树清先后发文指出， 房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”，要坚决抑制房地产泡沫。

楼市存在泡沫，官方已经认证，从2018年以来，我国连续出台多项调控政策，以防范化解因此引发的金融风险。

调控中郭树清再出言敲打，透露出什么信息？

01

众所周知，中国楼市调控的最大难点，是地方政府对土地的依赖。

既不能一棍子打死，又不能让你野蛮生长，怎么办？所以15年来的楼市调控，都只能伴随着房价的上涨，不断加码，层层升级。

第一层级， 对购房者的调控。

各种调控政策目的核心都是限制购房者尤其是炒房客的购房热情，在该阶段调控者的思路是炒房客导致了房价过快上涨，典型的手段是限贷限购；

第二层级的进化， 对房企的调控。

该层级是在对购房者调控的基础上，开始将调控的目标对准了房企。因为对购房者的调控依然无法阻止房价的上涨，因而把房企纳入调控范围，典型的手段就是在土地出让环节的限制和融资环节对房企的打压。

第三层级的进化， 对金融机构的调控。

毫无疑问，前两个层级都没能遏制房价的上涨，反而导致大量的 社会 资本以各种方式进入房地产领域，甚至有统计，任何一种形式的货币放水，最终都会有40%流向房地产。

因而， 近年来调控者的思维开始对准房地产行业的上游——银行和非银金融机构，用监管的手段给房企融资限流。

因为银行机构及非银行领域，太喜欢把钱投资到房地产领域。

对第三层级调控，主要是加强对房地产信托业务调控，引导规范房地产企业境外发债资金投向，对部分贷款过热的银行进行窗口指导，限制信贷资金流向房地产行业等等。

第四层级的进化， 对土地出让方进行调控。

前面三个层级的调控收效甚微，让调控者意识到，还是得从土地出让方入手。

因为地方政府对土地财政的依赖，让他们很难在调控中下狠手，各地都出现了“一方面调控房价，一方面又推高地价”的问题。

日前，很少对楼市表态的自然资源部放出来一个大招，内容是：

重点城市要合理安排招拍挂出让住宅用地的时序， 实行“两集中”同步公开出让， 即 集中发布出让公告、集中组织出让活动。

并且，原则上发布出让公告全年不得超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡，同时还要求土地供应量不得低于近5年的平均完成交易量。

至此，楼市的4个主要市场主体—— 需求方购房者 （限购）、 供应方开发商 （三道红线）、 资金方银行 （房贷红线）， 土地出让方地方政府 （两集中）都被关在房地产长效机制的笼子里。

02

调控层级上升只是一个方面，再看长效机制建设的几个重要内容，你会发现，2018年以来的楼市调控，具有“ 谁冒尖摁谁，哪里房价上涨过快枪口就对准哪里 ”的特点。

因城施策

各地围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，从实际情况出发，有什么问题，就解决什么问题……

比如一线楼市，由于改善性需求与投资需求集中释放，加上中介与开发商热炒，量价齐涨，主要以敲打为主。

包括限购升级，约谈中介，打击假离婚获取购房资格，指导银行根据二手房参考价发放贷款等等。

三四线城市去库存压力很大，则允许他们在政策层面予以刺激，如推出购房补贴，鼓励民工进城买房，甚至哈尔滨这种鼓励开发商降价的行为也不叫停，只要不从需求端过分刺激。

三道红线

主要针对中国房企负债率高的通病 ，具体指：

1、房企剔除预收款后的资产负债率大于70%；

2、净负债率大于100%；

3、现金短债比小于1.0倍。

根据踩线情况，房企被分为红、橙、黄、绿四档，以便监管部门对其分类进行资金监管和融资管理。

“三道红线”出台后，负债率高的房企闻风丧胆，均在绞尽脑汁讲负债率降到合理水平。

围堵经营贷、消费贷流入楼市

经营贷，本意是支持实体经济、中小企业发展而发放的优惠贷款，却被精明的炒房者用于买房。 对其监管排查，主要是遏止市场上投机炒房的行为。

据悉，春节后广州等地已经开展排查，特别是排查在同一年内申请了同时经营贷、个人按揭贷款的客户，要求他们说明贷款去向。

甚至不止是经营贷，包括消费贷以及其他贷款资金用途不合规等也一律排查，可见上头打击贷款炒房的决心。

22城土地集中供应

网传该政策将在22城实施，具体是哪些城市，官方没说。

但青岛、郑州、天津等市已经下发了通知，昨日广州也对原定于3月26日出让的4宗商住地叫停。

显然， 将土地供应从“高频少量”调整到“低频足量”，目的是促使地块成交价格趋向合理，降低人们对房价上涨的预期。

至于会导致房地产行业的马太效应凸显，这是另一个话题了。

03

一系列调控组合拳下来，终于郭树清说：

去年投向房地产的贷款增速第一次降到了平均贷款增速之下，这个成绩来之不易。

针对这句，结合前面那句“房地产行业的核心问题是泡沫比较大”，再结合宽松的货币政策，炸天团认为：

房地产领域的贷款增速，是当前监管的重点。

重点是，监管房地产投资、投机，加杠杆购房、持有而不居住的情况。

从日本楼市泡沫破裂来看，泡沫投资本身，就是一个击鼓传花的 游戏 ，过程中不在乎接手的价格有多高，而是有没有人以更昂贵的价格接手过去。

这也是为什么近期房价上涨的城市，特别是一线城市要排查经营贷、消费贷流入楼市的原因。

如此说来， 这一次房企终于可以松一口气， 郭树清的这番话主要是说给银行和炒房者听。

最后想说的是，楼市存在泡沫，已经是官方高层认证， 炒房者不妨将此当做是一个官方级的劝退信息 。

官方深夜发声后，2022年楼市定调了

国家发展改革委定于5月17日（星期二）上午10:00召开5月份新闻发布会。

新闻发言人孟玮表示，推进县城建设的根本出发点是增强县城综合承载能力，提升县城发展质量，更好满足农民到县城就业安家需求和县城居民生产生活需要；重点任务是抓好产业、市政设施、公共服务、环境基础设施等方面建设，促进县乡村功能衔接互补。

第一，产业是县城建设发展的根基，有产业才有就业岗位、才有人口集聚。要推进县城产业配套设施提质增效，夯实县城产业基础，促进居民就地就近就业和持续增收，带动县域经济高质量发展。

第二，市政公用设施直接服务于县城居民，是宜居县城的重要硬件基础。要推进县城市政公用设施提档升级，较好满足居民居住和出行等生活需要。

第三，公共服务关乎群众切身利益，是人的全面发展的基础条件。要推进县城公共服务设施提标扩面，保障居民获得普惠共享的基本公共服务。

第四，环境基础设施水平决定着县城人居环境和整体面貌，也是县城生态文明建设的重要支撑。要推进县城环境基础设施提级扩能，建立历史文化保护传承体系，更好满足居民文化和生态等需要，彰显县城绿色人文风貌。

第五，我国一半左右人口居住在县域，5亿农村人口中的大部分居住在县域内的乡村地区。要提高县城辐射带动乡村能力，促进县乡村基础设施和公共服务统筹衔接，以工补农、以城带乡，加快实现县域内城乡融合发展。

同时，在县城建设中要注意守住几条底线。一是要严格落实耕地和永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界，防止利用“新城建设”等名义侵占耕地和生态空间。二是守住历史文化根脉，防止大拆大建、贪大求洋，落实适用、经济、绿色、美观的新时期建筑方针，更不能以县城建设为名炒作房地产。三是严格控制撤县建市设区，防止周边大城市无序扩张。四是防控灾害事故风险，提升县城发展韧性。五是防范地方政府债务风险，在发展需要和财力允许前提下尽力而为、量力而行。

1月20日晚8点左右新华社播发了1月19日国务院全体会议的新闻通稿。

针对2022年的经济基调，官方发声了！

2022年，楼市必须稳！

通稿中有这样的表述：

抓住重点关键词：稳

稳就是一切。

在同一天，“全国住房和城乡建设工作会议”的新闻通稿也发布了，其中关于楼市的表述：

充分释放居民住房需求，意味深长。

把2件事情结合在一起，基本也确定了2022年楼市的走向了。

2022年，楼市必稳，且逐步回暖。

并且还是属于刚需和改善入手的关键1年！

前段时间，2021年的经济数据出炉，8.1%的增速，实属不易。

但分季度来看，一季度同比增长18.3%，二季度增长7.9%，三季度增长4.9%，四季度增长4.0%。

下半年增速比上半年下滑明显， 主要原因就是房地产 ，下半年楼市加码调控，各地成交冰冻，房价下跌。

而房地产和建筑业，就占了中国GDP的近14%。

去年三季度的GDP统计结果，不管是批发零售业、交通运输、住宿餐饮、还是金融业、软件信息服务业等都实现了同比上涨。

唯有房地产业GDP同比下滑1.6%，建筑业同比下滑1.8%。

到了第四季度，下滑就更加明显了，房地产业GDP同比下滑2.9%，建筑业同比下滑2.1%。

这就是为什么下半年经济增速下滑的核心原因。

2022年想要稳经济，稳增长，势必也要稳楼市。

何况，稳楼市还有更重要的原因：稳就业。

目前直接靠房地产行业吃饭的人接近有7000万人，如果算上这7000万人背后的家庭，间接影响的人口可能达到2-3亿人。

所以房地产行业不能倒。

我们知道中国经济高度依赖房地产，但是想彻底剥离根本不现实，我们本身处在于一个快速发展的时代， 严格说，这不叫依赖，而是需要。

我们简单判断经济依赖房地产是不对的，所有的问题随着要在发展中解决，而不是靠人为强势剔除。

何况哪怕是美国，虽然两国对房地产统计方式不一样，美国房地产业增加值占GDP比重也比我们国家高。

当然，房住不炒的基调一定是不会变的。

但在大基调下，因城施策，满足刚需和改善需求，这些动作都是被认可和支持的。

所以才有“充分释放居民住房需求”的说法。

也才有放贷加速、银行加点下调、以及2022年刚开年就降息的做法。

此外，“充分释放居民住房需求”的背后，其实还有一层，那就是消费。

购房对于普通家庭来说，是一笔非常大的消费支出，更需要信心的提振。

此前中央经济工作会议在提到当前的经济局势中，是这么表述的： “我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力”。

需求收缩很明显的一点就是消费动力不足，大家不愿意消费了，原因就是预期信心不足。

疫情不知道还要持续多久，自己的工作也不知道会不会随时失去，收入也无法保障持续增长。

正因为如此，2021年国家公务员报名人数超过200万人，教师资格考试报名人数超过900万人，2022年的考研报考人数超过450万。

而站在楼市角度，不敢买的忧虑就是：房价会不会持续下降，晚点买更划算。

所以，扭转预期，鼓励大家消费，也是2022年提振经济的重点。

于是乎，增强信心的举措来了！

首先，货币宽松来了！

开年，房贷利率直接降！

12月初，央行全面降准0.5个百分点，释放1.2万亿的资金。

到了1月17日就是MLF中标利率和7天逆回购利率下降10个BP，直指1月20日的LPR利率降息。

果然，1月20日，1年期LPR利率下降10个BP，影响大家房贷的5年期LPR利率也下降5%。

挤牙膏式的逐渐下降，符合调控预期， 而大胡子李老师的预测，2月和3月大概率还会有一次5年期LPR利率再次下调。

降准+降息的背后，都是对2022年经济稳增长的决心。

不仅如此，在1月18日的新闻发布会中，央行副行长刘国强表示，充足发力，把货币政策工具箱开得再大一些，保持总量稳定，避免信贷塌方。

所以，开年马上来一波猛的，房贷利率直接降了！

看得出，央妈急了。

确实，开年释放信心非常重要，也基本给全年走向定调。

不仅LPR利率下调，早从去年第四季度开始，全国核心城市房贷利率就已经开始从高位回落。

广州更是在开年直接再次下降，首套回落到5.65%，二套回落5.85%；

苏州的房贷利率更是突破 历史 5年的低位，从最高6%，回落到4.65%，直接来个悬崖式下调。

不仅利率下调，放贷速度也明显加快，苏州最快2天就放贷。

所以才有年尾走出翘尾行情的城市，比如北京、成都、广州等等。

而这也符合此前表态：充分释放居民住房需求。

不仅如此，此次表态还有2个关键：

总之，一切的一切，就是大力利好刚需，鼓励消费。

前面啪啦一大堆，怕大家没抓到重点，最后给大家总结一下：

1、在稳增长的情况下，2022年楼市调控不会有再度加码， 反而还会有进一步的利好，预计降准、降息还会有，甚至有可能有调控的松动。

在这种情况下，今年宽松货币是主流，放水之下，依然还是持有优质资产的关键一年，尤其对于刚需和改善，今年楼市政策利好都会倾斜给到这批人。

首套也好，置换也好，一定要把握这个非常难得的时机。

2、疫情在今年预计也会有个收官之战，专家也表示今年会是最后一个寒冬。

疫情结束，经济相信会有明显复苏，经济好转，利好楼市，到时候又会是资产活跃的一年。

3、住房是消费，买房就是最大的内需，稳增长，提信心，2022年是关键1年。

楼市暗黑期度过，又是提前布局核心城市房产的关键时刻了。

今年不是持币观望的一年，而是精准出击，才能享受这轮货币宽松和政策带来的红利。

毕竟水来了，还是得拿点真材实料的东西来接，否则只看它宽松，只看它放水，只能做个旁观者，而不是参与者。

一年之计在于春，春雷已经打响，预计又会是一个丰收之年。

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